Последствия ввода проектного финансирования

С 2018 года в России начался процесс постепенного перехода на новую модель рынка жилищного строительства. Предполагается, что через 3 года объекты будут возводиться уже не за счет прямых долевых вложений граждан. После полноценного ввода системы проектного финансирования у застройщиков останется только два основных источника средств — собственные и кредитные. Изначальная цель таких изменений — ограничить доступ девелоперов к деньгам физических лиц и решить острую проблему обмана дольщиков. По мнению министра строительства РФ, после ввода проектного финансирования граждане больше не будут рисковать своими сбережениями. Квартиры станут продавать уже в готовом виде и сразу оформлять в собственность, но при этом стоит задача не допустить заметного роста цен.

Согласно плану, во взаимоотношениях дольщиков и застройщика появится третий элемент — банк. Схема выглядит следующим образом:

• потенциальные покупатели жилья направляют свои средства в кредитную организацию на специальный счет эскроу;
• деньги на строительство дома до ввода в эксплуатацию выделяет банк, который заключил договор на проектное финансирование с соответствующим девелопером и под конкретный объект;
• после выполнения обязательств и подтверждения этого факта перед уполномоченной кредитной организацией застройщик получает зарезервированные деньги граждан.

Позитивные последствия ввода проектного финансирования:

1. Для покупателей: предотвращение появления долгостроев и незаконченных объектов, защита от потери сбережений, гарантия получения жилья либо своевременного возврата вложений.
2. Для застройщиков: четкий план по срокам и объемам получения средств и продажи квартир.

Но механизм, который предлагает использовать правительство, вызывает пока много вопросов. Еще до конца не проработаны правовые нормы и порядок предоставления заемных средств. Так, в законе не прописана обязанность банка предоставлять кредитную линию при открытии счетов эскроу. Но застройщик вправе обратиться за этим в другую кредитную организацию (только из числа уполномоченных).

Как будет работать система при банкротстве одного из участников? В случае если застройщик не справляется с задачей, банк найдет другую компанию для завершения объекта. Также выглядит ситуация и с кредитной организацией, которая признается неплатежеспособной. В то же время при затягивании сроков и невозможности реализации проекта взносы возвращаются (это делает или оператор счета эскроу, или Агентство по страхованию вкладов).

Наиболее ощутимые последствия:

• почти неизбежное повышение стоимости квадратного метра (власти пытаются найти способы снизить этот негативный эффект — например, за счет субсидирования процентных ставок);
• уход с рынка мелких и средних застройщиков и риск монополизации сектора.

Компания ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ советует гражданам покупать жилье в домах, которые строятся уже в новых условиях. Это более надежно и безопасно, чем договоры долевого участия.