Покупка жилья по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски

Многие квартиры в России реализуются на стадии неполной готовности дома. В таких случаях соглашение (ДДУ) заключается между покупателем и застройщиком. Но по Гражданскому кодексу РФ и федеральному закону № 214 получатели доли вправе передать право ее требования другому лицу. Для этого оформляется договор переуступки, или цессии. При необходимости каждый новый владелец может совершить такую же сделку, но только до момента сдачи многоэтажки. Договоры переуступки вступают в законную силу после регистрации в Росреестре и при условии согласия застройщика.

Покупка жилья по договору цессии производится в следующем порядке:

1. Проверка документов компании, которая ведет строительство (учредительные документы, бухгалтерская отчетность, право на использование участка, проект и т. п.).

2. Подготовка сделки:

• сбор документов: первоначального ДДУ и других договоров переуступки (если таковые были), платежных поручений и чеков в оплату стоимости квартиры. Стороны также могут согласовать переход задолженности, обязательств по рассрочке или ипотеке;
• получение разрешения от застройщика (часто за вознаграждение). По закону это необязательно, но чтобы избежать претензий в будущем (например, при наличии непогашенного долга), согласие подтверждают в письменном виде;
• заказ выписки из реестра прав на недвижимость;
• оформление согласия второго супруга (при отсутствии брачного соглашения с пунктом о раздельном владении имуществом);
• передача документов по акту.

3. Составление, подписание и при желании нотариальная заверка договора переуступки. В документ включают сведения о сторонах, сумме сделки и порядке ее погашения, характеристики объекта. При оплате заемными средствами указывают банк, размер кредита, график возврата.

4. Государственная регистрация соглашения.

У покупки жилья в новостройке путем передачи права требования есть ряд преимуществ. Часто это единственная возможность получить квартиру в доме, на который высокий спрос и где все уже распродано. Бывает, что инвесторы демпингуют, когда вынуждены быстрее закрыть сделку. Так, нередко встречаются предложения с ценами на 15–20 % ниже, чем на аналогичные объекты (главное — внимательно проверить условия).

Важно учитывать и возможные риски — например, когда дольщик продает квартиру по причине недобросовестности строительной компании. Также вероятно заключение соглашений на один и тот же объект с несколькими лицами. Если ДДУ не прошел регистрацию или застройщик не давал согласия на переход права требования, то сделка часто признается недействительной. Кроме того, при цессии происходит не покупка жилья, а передача связанных с ним прав и обязанностей, включая имеющиеся задолженности.

Специалисты по рынку недвижимости советуют:

• внимательно изучить ДДУ. Так, важно уточнить, нет ли запрета на цессию, вписаны ли дети дольщика, если для оплаты использован материнский капитал, прошел ли он регистрацию, каковы сроки сдачи объекта и т. д.;
• проследить цепочку передачи прав на квартиру через Росреестр;
• уточнить отсутствие задолженности по платежам;
• оценить репутацию застройщика, узнать о ходе реализации проекта.

Компания ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ оказывает поддержку при покупке жилья на условиях цессии. Учтем любые риски и пожелания клиента!