Альтернативные сделки с недвижимостью: виды, этапы и советы по безопасному проведению

Часто на покупку новой квартиры свободных средств не хватает, поэтому в нее вкладывают деньги от уже имеющейся недвижимости. Некоторые делают это путем обмена, но только при условии равной цены объектов. На практике такие операции совершаются все реже из-за сложности состыковки требований и параметров. Участники рынка предпочитают проведение так называемых альтернативных сделок. Что это такое? Тот же обмен, но через куплю-продажу с доплатой разницы в стоимости.

Альтернативные схемы отличаются от обычных двусторонних сделок рядом особенностей. В них участвуют более двух собственников недвижимости (как правило, от 4 до 7), что значит проведение нескольких операций одновременно. Например, владелец «трешки» хотел бы получить за нее две однокомнатные квартиры, которые, в свою очередь, продают с намерением улучшить жилищные условия. В результате заключается минимум 5 договоров купли-продажи.

Альтернативные сделки с недвижимостью, в зависимости от целей участников, подразделяются на следующие виды:

• увеличение площади. В этом случае при покупке большей квартиры требуется доплатить определенную сумму, но львиная доля расходов покрывается за счет реализации прежнего жилья;
• частичная продажа. Обычно к такому решению прибегают для получения денег на непредвиденные траты;
• равноценные (к примеру, при смене района проживания). В таких случаях допускается прямой обмен или альтернативная цепочка при необходимости включения других участников;
• решение семейных проблем. Типичные ситуации: развод супругов с последующим разделом имущества или воссоединение в общей квартире и продажа ранее приобретенного жилья;
• переезд в другой населенный пункт. Если объекты расположены в разных городах, подготовку по ним ведут одновременно, но договоры заключаются и регистрируются по отдельности с выплатой полной стоимости проданной недвижимости.

Как правильно провести альтернативную сделку?

1. Оценка объекта недвижимости, а также необходимости и суммы доплаты.
2. Подбор претендента на продаваемую квартиру. Для подтверждения его намерений получают задаток.
3. Поиск вариантов для переезда и внесение аванса.
4. Построение цепочки операций.
5. Правовая экспертиза документов и объектов.
6. Подготовка договоров купли-продажи, согласование порядка их оформления и регистрации, условий расчета.
7. Оплата. Как это происходит в таких сделках? Сначала арендуются депозитарные ячейки (их число зависит от количества объектов), в которые кладут деньги за каждую квартиру (доступ к ним открывается после официального перехода прав собственности).
8. Подписание документов и их одновременная подача на регистрацию в Росреестр.
9. Освобождение жилья в оговоренный срок с оформлением акта.

Но участников рынка купли-продажи жилья подстерегают опасности. Большинство из них связано с мошенничеством и незнанием юридических требований и нюансов. Например, к рискам продавцов относится возможная встреча с ворами, которые выносят имущество из квартиры под предлогом осмотра. Когда документы оформляют с ошибками, это приводит в будущем к претензиям и судебным тяжбам.

Вероятна ситуация, когда недвижимость оценивается необъективно или непрофессионально, поэтому владелец получает за нее меньше, чем она реально стоит. Но иногда оплата не поступает вообще, если не был предусмотрен или не соблюдался безопасный порядок действий при расчетах.

Рискам подвержены и покупатели. Если недвижимость окажется с обременениями (находится в залоге по займу, под арестом и т. п.), с незаконными перепланировками, с регистрацией несовершеннолетних, то впоследствии факт перехода прав собственности может быть оспорен. Покупка часто признается недействительной и при подтверждении недееспособности собственника.

Прежде чем войти в альтернативную сделку с недвижимостью, оцените ее плюсы и минусы. Главный положительный момент — это удобство. Чтобы получить нужную квартиру, не потребуется продавать имеющееся жилье, искать место в ожидании переезда, хранить где-то деньги и переживать за их безопасность. Также удается обойтись без привлечения крупных средств и кредитов, так как для участников это выглядит как взаимозачет.

Когда Вы покупаете квартиру по альтернативной сделке, будьте готовы к ее срыву. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность, что кто-то передумает, пересмотрит цену или не пройдет регистрацию в Росреестре.

Специалисты советуют:

• детально изучить, как проходят альтернативные сделки, чем они опасны и выгодны;
• заказывать оценку квартиры у независимых экспертов;
• не приступать к поиску вариантов и оформлению документов без риелтора;
• присутствовать лично при осмотре каждого объекта;
• предусмотреть возврат аванса при срыве цепочки сделок;
• применять для расчетов только банковские ячейки или аккредитивы.

Как ускорить процедуру и сделать ее более надежной? Удостоверение нотариуса во многом решает эту проблему. Его подпись — свидетельство юридической чистоты операций и необходимых полномочий участников. При наличии нотариальной отметки регистрация в Росреестре требует меньше времени.

Компания ТСН НЕДВИЖИМОСТЬ занимается проведением альтернативных сделок с объектами из собственного каталога. Берем на себя весь процесс: от поиска вариантов и оценки до организации безопасных расчетов и оформления купли-продажи.